Официальный сайт Администрации Емельяновского района Красноярского края, п.г.т. Емельяново

28-08-2017Важные нововведения закона «О долевом строительстве» для застройщиков

  Начало 2017 года ознаменовано вступлением в силу многочисленных и фундаментальных изменений в российском законодательстве. Существенное обновление затронуло нормативные правовые акты, которые регулируют отношения долевого участия в строительстве объектов недвижимости.
  С 01.01.2017 года вступили в силу кардинальные изменения Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
  Основная часть нововведений содержится в Федеральном законе от 03.07.2016 года № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
  С 04.07.2016 года введена в действие норма ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ о мерах дополнительной защиты прав участников долевого строительства, в качестве которых предложено создать за счет специальных взносов застройщиков компенсационный фонд, средства которого будут использоваться в случае банкротства застройщиков.
  Постановлением Правительства № 1310 от 07.12.2016 г. «О защите прав граждан – участников долевого строительства» утверждены:

• «Правила размещения и инвестирования средств фонда, который формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства»;
• «Правила осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства, а также использования средств фонда».

Официальный текст постановления – http://government.ru/docs/all/109320/.

  Согласно ему, застройщики обязаны осуществлять отчисления в создаваемый Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ фонд в размере 1% от планируемой стоимости строительства объекта недвижимости.
  Важно! Пункт 4 постановления говорит о том, что застройщики осуществляют обязательные отчисления в компенсационный фонд с 01.01.2017 года в отношении объектов недвижимости, если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства осуществляется после 01.01.2017 года.

Рассмотрим группу изменений, которые вступили в силу с 1-го января 2017 года при условии заключения первого договора участия в долевом строительстве после 1-го января 2017 года.

Строительство жилых домов блокированной застройки (т.е. таунхаусов)

С 01.01.2017 года строительство блокированных жилых домов осуществляется с применением норм Закона № 214-ФЗ, но при одновременном наличии следующих условий:

• жилой дом состоит из трех и более блоков;
• для строительства жилого дома привлекаются денежные средства граждан и юридических лиц;
• государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве (ДДУ) осуществляется после 01.01.2017 года.

Расширение и ужесточение требований к застройщикам

Новая редакция ст. 3 Закона № 214-ФЗ дополнена обширным перечнем требований к застройщикам.

Структура статьи представлена следующим образом:

• ч. 1 и ч. 3 остались без изменения;
• ч. 2 в новой редакции включает 8 пунктов;
• введены новые ч. 2.1 – 2.6.

Измененные требования  к застройщику  на  дату направления проектной декларации в уполномоченный орган:

1. в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица;
2. в отношении застройщика не принято решение суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
3. деятельность застройщика не приостановлена вступившим в силу решением суда;
4. сведения о застройщике (в том числе о генеральном директоре) не внесены в

• реестр недобросовестных поставщиков в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц»,
• реестр недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»,
• реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии с п. 28 и п. 29 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ;

   5. размер существующей у застройщика недоимки по налогам в бюджеты РФ за прошедший календарный год не превышает 25% балансовой   стоимости активов по данным финансовой отчетности за последний отчетный период;
   6. у генерального директора и главного бухгалтера отсутствует неснятая (непогашенная) судимость за преступления в сфере экономики, к ним не применялись наказания в виде лишения права занимать должности или заниматься деятельностью в сфере строительства, реконструкции, а также административное наказание в виде дисквалификации;
   7. Внимание! Эти изменения введены с 01.07.2017 года, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществлена после 01.01.2017 года.

  Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем минимальный размер, указанный в ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Если уставный капитал застройщика не соответствует установленному размеру, застройщик обязан заключить договоры с поручителями в соответствии со ст. 15.3 Закона № 214-ФЗ.

  Если застройщик не удовлетворяет этим же требованиям после даты направления проектной декларации, то он лишается права привлекать денежные средства в случае:

• вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица застройщика или о введении в отношении его одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
• вступления в силу решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве меры административного наказания;
• принятия решения о ликвидации юридического лица-застройщика учредителями.

Если одно из указанных событий произошло?

  Органы, принявшие соответствующие решения, должны уведомить уполномоченный орган в течение одного рабочего дня. Уполномоченный орган обязан известить орган государственной регистрации в течение одного же рабочего дня об отсутствии у соответствующего застройщика права привлекать денежные средства граждан. Это будет являться основанием для приостановления регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Привлечение поручителей в случае несоответствия застройщика требованию о размере уставного капитала

  Если уставный капитал застройщика не соответствует минимально предусмотренному размеру, то застройщик обязан в порядке, установленном новой ст. 15.3 Закона № 214-ФЗ, заключить договор поручительства с одним или несколькими юридическими лицами.
  Причём это не освобождает застройщика от существующих обязанностей по заключению договора поручительства с банком или страхованию его гражданской ответственности. В данном случае поручитель или сопоручители обязываются перед участниками долевого строительства отвечать за исполнение застройщиком его обязательств по таким договорам в полном объеме.
  Поручителем/сопоручителем может быть юридическое лицо, одновременно соответствующее тем же требованиям, что и застройщик, кроме пункта 7.
  Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению, и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве. А также предусматривает солидарную или субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства в том же объеме, как и у застройщика, включая цену договора участия в долевом строительстве, уплату неустоек, гарантии качества объекта долевого строительства, уплату процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и других убытков дольщика.
  Срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику.
  Условия поручительства и сведения о поручителе/сопоручителях застройщик обязан довести до сведения лица, намеренного заключить договор участия в долевом строительстве.

Цена договора участия в долевом строительстве

  С 01.01.2017 года ст. 5 Закона № 214-ФЗ дополнена указанием на то, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади и соответствующей площади объекта долевого строительства.
  При этом если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон, терраса, то цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.
  Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с установленными понижающими коэффициентами.

Целевое использование средств дольщиков

  Значительные изменения затронули перечень способов использования денежных средств участников долевого участия, зафиксированных в новой редакции ст. 18 Закона № 214-ФЗ.
  Вместо 7 направлений расходования денежных средств дольщиков с 01.01.2017 года их стало 13.
  Таким образом, существующий перечень направлений использования денежных средств дольщиков уточнен и расширен, что может привести к снижению количества споров с контролирующими органами, включая налоговые органы.
  Некоторые формулировки, скорее всего, станут поводом для многочисленных судебных разбирательств, потому что допускают противоречивое толкование.
  Поступающие средства могут расходоваться на строительство одного или нескольких домов, а также:

• возведение объектов социальной инфраструктуры;
• возмещение затрат на оплату арендных платежей (дополнительно к ранее признаваемых целевыми расходам на приобретение земельного участка, на котором ведется строительство, в собственность или в аренду);
• на уплату целевых кредитов и процентов по таким кредитам;
• затрат, связанных с государственной регистрацией ДДУ и др. (ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Отдельно стоит сказать о нормах, касающихся возмещения затрат на объекты инженерной инфраструктуры.

Раньше п. 4 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ вел речь о «строительстве систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения [….] многоквартирных домов […], если это предусмотрено проектной документацией».

Сейчас п. 5 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ использует следующую формулировку:  «Строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения […] многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к таким сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство, реконструкцию таких сетей инженерно-технического обеспечения».

Что из этого следует?

  Нельзя исключать риск того, что контролирующие органы будут рассматривать в качестве нецелевого использования средств дольщиков оплату расходов на инженерные сети, расположенные за пределами принадлежащего застройщику земельного участка, возводимые застройщиком в рамках строительства многоквартирного дома.

Рекомендации

  Для минимизации риска после начала применения указанных норм застройщику рекомендуется оформлять правоотношения с владельцами чужих земельных участков.
_____________

  Изменения в закон «О долевом строительстве», которые вступили в силу с 1-го января 2017 года при условии заключения первого договора участия в долевом строительстве после 1-го января 2017 года.

Условия использования денежных средств участников на возмещение затрат и уплату процентов по целевым кредитам на строительство/реконструкцию объектов социальной инфраструктуры

  Новая статья 18.1 Закона № 214-ФЗ определяет порядок использования застройщиком денежных средств дольщиков на создание объектов социальной инфраструктуры и уплату процентов по целевым кредитам. Основным условием расходования средств является передача социальных объектов после ввода в эксплуатацию в долевую собственность участников строительства либо безвозмездная передача в государственную или муниципальную собственность.

Передача социальных объектов после ввода в эксплуатацию в долевую собственность

  При заключении застройщиком договора с участником долевого строительства одновременно должно быть заключено соглашение о возникновении доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, которое будет являться неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве.

Безвозмездная передача в государственную или муниципальную собственность

  Обязанность по передаче и порядок осуществления этой передачи устанавливаются договорами о развитии, комплексном освоении или развитии застроенной территории либо иным договором или соглашением, заключенными застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления. 

О размещении средств дольщиков на счетах эскроу

  Застройщики смогут получать в банках целевые кредиты на строительство объектов недвижимости при условии, что дольщики будут обязаны внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в таком банке.

  Порядок взаимоотношений сторон при использовании счетов эскроу установлен вводимыми в действие с 01.07.2017 года ст. 15.4 и 15.5 Закона № 214-ФЗ:

• выдавать целевые кредиты и размещать средства дольщиков на счетах эскроу смогут только уполномоченные банки;
• во всех ДДУ, заключаемых в отношении конкретного объекта недвижимости, должно быть условие об обязанности участника (депонента) внести денежные средства на открытый счет эскроу. Депонируемая сумма должна быть равна цене договора участия в долевом строительстве;
• срок условного депонирования денежных средств должен быть равен сроку передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику, увеличенному на шесть и более месяцев по соглашению сторон договора участия в долевом строительстве;
• по истечении срока условного депонирования денежных средств действие договора участия в долевом строительстве прекращается;
• предоставленный банком на строительство объекта недвижимости кредит является целевым, поэтому банк контролирует направления использования застройщиком денежных средств, в том числе в соответствии с требованиями проектной документации;
• застройщик обязан открыть в банке отдельный счет или счета для совершения всех операций, связанных со строительством объекта недвижимости;
• застройщик обязан предоставлять банку информацию обо всех привлеченных им организациях и лицах, действующих по его поручению, в том числе о поставщиках материалов;
• банк вправе запрашивать, а застройщик обязан предоставить иную информацию и документы, которые необходимы для осуществления контроля за целевым использованием кредита;
• застройщик обязан согласовывать с банком изменение существенных условий договора участия в долевом строительстве;
• банк ежемесячно предоставляет застройщику сведения об открытии, ведении и закрытии счетов эскроу, в том числе о внесении участниками денежных средств на счета эскроу;
• счет эскроу открывается на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве банком (эскроу-агент), заключившим с застройщиком кредитный договор для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от дольщика в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве;
• на денежные средства на счете эскроу начисляются проценты;
• не позднее 10 рабочих дней с даты предоставления застройщиком банку передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (включая односторонний акт) банк перечисляет депонированные денежные средства застройщику либо направляет их на оплату обязательств застройщика по кредитному договору;
• после проведения расчетов по договора участия в долевом строительстве счет эскроу закрывается банком без заявления дольщика;
• в случае расторжения либо одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве счет эскроу подлежит закрытию не позднее трех рабочих дней после дня получения банком от регистрирующего органа уведомления о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Заключение договора участия в долевом строительстве

  В соответствии с новой редакцией ч. 2 ст. 4 Закона № 214-ФЗ Правительство РФ должно издать правила, обязательные для сторон договора участия при его заключении и исполнении.
  На текущую дату данные правила Правительством РФ еще не утверждены, однако на Федеральном портале нормативных правовых актов 02.12.2016 года размещен проект постановления Правительства РФ «Об утверждении правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении».

Что можно узнать из проекта?

  При заключении договора участия в долевом строительстве обязанность застройщика — предоставить второй стороне по ее требованию перечень документов:

• разрешение на строительство,
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок,
• договор поручительства или
• договор страхования, в соответствии с которым осуществляется обеспечение исполнения обязательств застройщика и т.п.

  Договор участия в долевом строительстве должен содержать планируемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

  В ходе исполнения договора участия в долевом строительстве предполагается установить следующие обязательные требования:

• право участника долевого строительства запрашивать у застройщика информацию о ходе строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых расположен объект долевого строительства, в отношении которого заключен договор участия в долевом строительстве, при этом застройщик обязан предоставить информацию о ходе строительства в срок не позднее 14 дней после поступления соответствующего запроса;
• право участника долевого строительства на осуществление фото- и видеофиксации хода строительства;
• обязанность застройщика по размещению информации о ходе строительства на сайте застройщика в Интернете;
• обязанность застройщика в письменном уведомлении участника долевого строительства об изменении условий договора участия в долевом строительстве.

Новые требования к проектной декларации

Что изменилось?

  Проектную декларацию с 01.01.2017 года необходимо не только разместить на сайте застройщика, но и направить в уполномоченный орган, а также в единый реестр проектных деклараций, который размещен на официальном сайте, определенном для этих целей специальным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. При этом декларация будет заполняться на официальном сайте и подписываться застройщиком усиленной квалифицированной электронной подписью.
  Приказом Министерства строительства России от 20.12.2016 г. «Об утверждении формы проектной декларации» утверждена форма проектной декларации.

Что входит в электронную форму проектной декларации?

  В утвержденной Министерством электронной форме проектной декларации 84 пункта отведено для информации о застройщике: начиная с наименования, подробного адреса и часов работы и заканчивая пунктами об отсутствии судимостей у руководителей и главных бухгалтеров.

Информация о проекте строительства содержится еще в 248 пунктах. В них должны быть приведены подробные данные:

• о тех, кто выполнял изыскания, проектирование, проводил экспертизу,
• о правах застройщика на участок,
• сведения о планируемом благоустройстве и подключении ко всем инженерным сетям и размере платы за это,
• и даже данные о суммах, полученных от дольщиков и направленных застройщиком на создание объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.

Другие нововведения Закона № 214-ФЗ

• Участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства и соответствует предусмотренным требованиям.
• В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства из-за уклонения участника от подписания передаточного акта застройщик освобождается от уплаты неустойки при условии надлежащего исполнения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.
• Застройщик обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
• Наличие в размещенной проектной декларации технических ошибок (описок, опечаток, грамматических и иных подобных ошибок) не является основанием для привлечения застройщика к ответственности за недостоверную информацию.
• Застройщик обязан представлять в контролирующий орган в составе ежеквартальной отчетности об осуществлении своей деятельности информацию об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
• Отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев будет являться основанием для проведения внеплановой проверки контролирующим органом.
• Предусмотрено создание с 01.07.2017 года единого реестра застройщиков, привлекающих денежные средства граждан. Сведения, содержащиеся в этом реестре, являются открытыми и общедоступными.

  Описанные нововведения не являются исчерпывающими, но представляются наиболее важными. Кроме того, они еще будут дорабатываться многими подзаконными и ведомственными нормативными правовыми актами на уровне федеральных органов государственной власти и субъектов. Не стоит забывать, что существенные коррективы традиционно внесет судебная практика.